حقوقدانان در گفتوگو با «حمایت» به دغدغه‌های شهروندان پاسخ می‌دهند
بایدها و نبایدهای آپارتمان‌نشینی
گروه حقوقی- مدیر یا هیات مدیره مجتمع مسکونی یا ساختمان‌های تجاری که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیم های مجمع عمومی هستند، موظفند برحسب مسئولیت مخارج مربوط به قسمت‌های مشترک (مشاع) را ماهیانه از ساکنان یا مالکان آپارتمان‌ها جمع‌آوری و برای ساختمان هزینه کنند.
البته نکته مهم در این است که پرداخت سهم هزینه های مشترک (شارژ) فقط مشمول مالک آپارتمان نخواهد بود، بلکه مشمول مستاجر نیز می‌شود، با این حال در برخی از موارد شاهد آن هستیم که بین مدیر ساختمان و برخی ساکنان مجتمع مسکونی یا آپارتمان‌ها به دلیل نپرداختن سهم هزینه های مشترک (شارژ) درگیری‌هایی رخ می‌دهد. ادعاهای مالک یا مستاجر بر این است که از آن جهت که برای مدتی در خانه حضور نداشتند یا برای مدتی در مسافرت بوده‌اند یا همچنین از قسمت‌های مشاع مشخص شده استفاده نمی‌کنند، پس پرداخت سهم هزینه های مشترک( شارژ) یا هزینه‌های تعمیرهای ضروری شامل آنها نمی‌شود و در نتیجه از پرداخت (شارژ) یا همان هزینه‌های مشارکت خودداری می‌کنند.
لزوم پرداخت هزینه های مشارکت (شارژ )
حق شارژ عبارت است از هزینه‌های لازم برای نگه داری ساختمان که مربوط به مشاعات و قسمت‌های مشترک است.
مهدی صالحی‌طالقانی وکیل پایه یک دادگستری ضمن بیان این مطلب در گفتوگو با «حمایت» می‌افزاید: حقوق، تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل ارتباط نداشتن با مساحت زیربنا به تساوی تقسیم خواهد شد.
وی ادامه می‌دهد: نحوه ی تقسیم هزینه‌های مشترک بر اساس توافق تمام مالکان در مجتمع است، به عنوان مثال هزینه مشترک را بر مبنای نفرات تعیین می‌کنند. اگر در این خصوص نتوانستند به توافق برسند بر طبق قانون مالکیت اختصاصی به مالکیت کل است. قانون در این خصوص می‌گوید مگر این که مجمع امور مالکان در خصوص هزینه‌های مشترک، با یکدیگر به توافق دیگری برسند.
صالحی‌طالقانی بر این باور است که البته در خصوص استفاده از کلمه حق شارژ باید بگویم که این لغت اشتباه است و به جای آن باید از لغت هزینه‌های مشارکت استفاده کرد.
وی با اشاره به این نکته که مشاعات متعلق به تمام ساکنان است و هر کسی که آپارتمانی را خریداری می‌کند، به همان نسبت اختصاصی مالک همان نسبت از کل ساختمان می‌شود، اظهار می‌دارد: در سند مالکیت مالکان مشاعات در مجتمع‌های ساختمانی قید نشده است. به طور کلی هر چیزی که اختصاصی نباشد، مشاع تلقی می‌شود. مثلا، پشت‌بام. این حقوقدان بر این عقیده است که مالکان به میزان مالکیت اختصاصی در مشاعات هم مالکیت پیدا می‌کنند که این بخش‌های مشاع برای همه قابل استفاده است مگر این که توسط بعضی واحدها صرفا قابل استفاده باشد. به عبارت دیگر چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگه داری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.
قانونی برای کنترل روابط در آپارتمان‌ها
یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها نیز این چنین می‌گوید: بعد از رواج پیدا کردن ساختمان‌سازی و آپارتمان‌سازی، مقتضیات زمان ایجاب کرد که قانونی برای تحت کنترل درآوردن روابط ساکنان یک مجتمع وضع شود. بر همین مبنا و انگیزه در اسفند ماه سال 1343 قانون تملک آپارتمان‌ها تصویب شد.
خرمشاهی با اشاره به این نکته که در این قانون که در 11 ماده و چند تبصره وضع شده است، قسمت‌های مشترک در هر مجتمع یا آپارتمان تعریف و حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم آن در مشاعات نیز مشخص شده است، می‌افزاید: در این قانون حقوق و تعهدات مالکان و مستاجران نیز نسبت به یکدیگر به خوبی تشریح شده است. این حقوقدان بر این عقیده است که در این قانون جزییات موضوع در خصوص تصمیم های مربوط به اداره ساختمان و امور مشترک به صورت مفصل تشریح شده است. وی این گونه ادامه می‌دهد: اما آنچه که مورد بحث است مقرراتی است که راجع به تکالیف مستاجران وضع شده و مبالغی که باید برای اداره ساختمان پرداخت شود.
صالحی‌طالقانی نیز در خصوص قانون تملک آپارتمان‌ها این گونه توضیح می‌دهد: به طور کلی برای حقوق آپارتمان‌ها مقدمات مفصلی وجود دارد که در آن به چگونگی اداره شدن آپارتمان‌ها پرداخته شده است. در این زمینه قانون تملک آپارتمان‌ها که دارای آیین‌نامه‌ای است از سوی قانونگذار به تصویب رسید که اداره آپارتمان‌ها طبق این قانون صورت می‌گیرد. در این قانون آمده است که تعداد بیش از سه واحد برای مجتمع باید طبق قانون مدیر و یا هیات مدیره‌ای تعیین شود.
ضمانت اجرای قانون تملک آپارتمان‌ها
به طور کلی هر قانونی دارای ضمانت اجرایی است سوال مهم در این است که با وجود این ضمانت‌اجراها، قانون تا چه میزان رعایت می‌شود؟
خرمشاهی با اشاره به این مطلب که در ماده 10 مکرر این قانون ضمانت اجرای مالکانی که نسبت به پرداخت شارژ ماهیانه خود اقدام نمی‌کنند تعریف شده است و می‌گوید: بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، چنانچه مالک یا مستاجر از پرداخت شارژ ماهیانه خودداری کند، هیات مدیره می‌تواند بعد از ارسال اظهارنامه و طبق آن از طریق اداره ثبت تقاضای صدور اجراییه کند و عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.
وی می‌افزاید: به طور کلی هیات مدیره مکلف است که به محض وصول وجوه یا ارائه دستور موقت از دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کند. چنانچه مستنکف بار دیگر از انجام تعهدات خود سرباز زد، مکلف به پرداخت مبلغی به اندازه مبلغ (محکوم به) به عنوان جریمه خواهد بود.
صالحی‌طالقانی در خصوص ضمانت اجرای قانون تملک آپارتمان‌ها اظهار می‌دارد: ضمانت اجرای آن بر این اساس است که مدیر ساختمان می‌تواند فردی را که از پرداخت هزینه های مشترک (شارژ)سهم خود خودداری می‌کند، از یکسری خدمات از جمله گاز و برق و آب گرم محروم کند و همچنین می‌تواند اظهارنامه‌ای به فرد خاطی ارسال کند و اگر ظرف مدت 10 روز سهم هزینه های مشترک ( شارژ) را پرداخت نکند، مدیر ساختمان صورت بدهی را به اداره ثبت ارسال خواهد کرد.
وی ادامه می‌دهد: همچنین مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه مراجعه و طرح دادخواست کند. دادگاه هم در صورت احراز صحت این مراحل، فرد خاطی را محکوم به پرداخت آن مبلغ و به اضافه پرداخت 2 ماه حق شارژ دیگر یعنی 2 برابر حق شارژ تعیین شده، می‌کند که این جریمه برای ساختمان مصرف خواهد شد.
سوال مهم؛ افزایش امکانات یا برخورد با متخلف!
خرمشاهی با بیان این مطلب که اخیرا برخی از واحدهای مسکونی صاحب آب و گاز و کنتر برق مستقل شده‌اند و سوال اینجاست که با این اوصاف چگونه می‌توان با متخلف برخورد کرد؟ می‌گوید: به نظر می‌رسد برای حفظ نظم و اداره مجتمع، همان مقررات سابق اعمال خواهد شد، یا با صدور اجراییه ثبت یا از طریق دادگاه.
وی بر این عقیده است که بر اساس اصل قاعده تثبیت، هر کس که مرتکب ورود خسارت به شخص و یا اشخاص شود، مکلف است نسبت به جبران خسارت وارده اقدام کند.
این حقوقدان در زمینه راه‌های جبران ایراد خسارت به ساختمان اظهار می‌دارد: راه جبران از طریق دادگاه صورت می‌گیرد. اگر مالک قبلی خسارتی در خصوص نقل و انتقال وسایل به ساختمان وارد کند هیات مدیره می‌تواند بابت خسارت وارده اقدام کند.
صالحی‌طالقانی خاطرنشان می‌کند: طبق قانون مالکیت و آیین‌نامه مربوط، اگر فردی در جابه‌جایی‌هایی که موجب ایجاد هزینه می‌شود برای مثال موجب آسیب رساندن به ساختمان شود، گرفتن مبلغی برای ایجاد خسارت از سوی فرد خاطی قانونی است. اما در غیر این صورت گرفتن آن مبلغ قانونی نخواهد بود.
شفافیت قانون
قانون باید شفاف باشد طوری که شفافیت نداشتن آن موجب فساد و پرهیز از قانون نشود. البته با وجود شفافیت قانون، هرازگاهی باید مواد تعیین شده مورد بازنگری قرار گیرد.
خرمشاهی در خصوص شفافیت قانون می‌گوید: به طور کلی می‌توان گفت به هر میزان که قانون شفاف باشد، مقتضیات زمان ایجاب می‌کند که آن قانون مجددا مورد بازنگری قرار گیرد.
وی می‌افزاید: با عنایت به مسایلی که عنوان شد، قانون تملک آپارتمان‌ها احتیاج به یکسری اصلاحات دارد یعنی موادی به آن قانون اضافه و یا تکمیل شود.
صالحی‌طالقانی می‌گوید: به هرحال بسیاری از مسایل در قانون با ابهام روبه رو است. حقوقدانان بر اساس یکسری از قواعد و معیارها حکم در قضیه می‌کنند. به طور کلی کلیات در قانون آمده است اما حقوقدانان با استناد به آنها حکم می‌کند.
پرداخت هزینه شارژ ماهیانه
پرداخت هزینه‌های مشترک مجتمع‌ها یا (شارژ) یکی از مهم‌ترین موارد اختلاف در آپارتمان‌هاست که قانونگذار نیز به آن توجه ویژه‌ای داشته و راهکار قانونی را تعیین کرده است. براین اساس، مالکان آپارتمان‌ها مکلفند، هزینه‌های مشترک و مستمری را که برای قسمت‌های مشترک ساختمان ضروری است، پرداخت کنند.
با توجه به این که کنتورهای آب و گاز در بسیاری از مجتمع‌ها و واحدهای آپارتمانی مشترک است در مورد میزان پرداخت هزینه های مشترک (شارژ) اختلافات بیشتری بروز خواهد کرد و افزایش پلکانی قیمت آب مصرفی از موضوع‌های تشدید کننده اختلاف در زندگی آپارتمان نشینی خواهد بود. پرداخت شارژ از چنان اهمیتی در قانون برخوردار است که دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و هبه، گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تایید هیات مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت کنند.
آینده‌نگری قانونگذار
قانون تملک آپارتمان‌ها روزگاری به تصویب رسید که هنوز آپارتمان‌نشینی در تهران باب نشده بود. اما قانونگذار توانست با آینده‌نگری، نیازهای شهروندان چند دهه بعد از خود را تشخیص دهد و قانون مناسب برای آنها را به تصویب برساند. اما این قانون در حال حاضر نیاز به بازنگری دارد. باید توجه داشت که قانون برای برخورداری نظم و امنیت است. زمانی که نظم و امنیت در جامعه دچار خدشه می‌شود، قانونگذار با شناخت نیاز جامعه، به آن واکنش نشان می‌دهد. در حال حاضر، به نظر می‌رسد قانون نظارت بر آپارتمان نیاز به برخی اصلاحات دارد.
یکی از بخش‌هایی که بیش از همه نیاز به بازنگری دارد، روش وادار کردن مستاجر یا صاحبخانه به ادای تعهدات خود می‌باشد. پیش از این قانونگذار پیش‌بینی کرده بود که مدیر ساختمان از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب عضو متخلف ساختمان را مجبور به انجام وظایف خود کند. اما در حال حاضر، کنتورهای آب و گاز تفکیک شده و به نظر می‌رسد باید راهکارهای کارآمدتری برای حل این مشکل پیش‌بینی شود.
روزنامه حمایت
